Sur le marché du logement coûteux d’aujourd’hui, ce n’est pas un mystère pourquoi quelqu’un qui gagne 100 000 $ par an verrait l’accession à la propriété comme hors de portée.
Avec plus de deux décennies en tant que professionnel de l’immobilier, je dis à mes clients pour être honnête sur ce qui correspond à leur réalité financière, pas seulement sur les formules de la banque. À moins que vous n’achetiez une maison avec de l’argent (peu probable), il est valable de vous demander si vous pouvez vous permettre de retirer une hypothèque sur un salaire supérieur à la moyenne.
Commençons par faire une distinction clé. Le montant que vous empruntez pour votre prêt immobilier et le montant pour lequel vous êtes admissible sont différents. Bien qu’un prêteur puisse vous approuver pour un prêt important, cela ne signifie pas que c’est une décision financière intelligente pour votre vie ou votre budget.
La clé est de comprendre combien vous pouvez emprunter, votre budget mensuel et les prix des maisons sur votre marché local, pas seulement à l’échelle nationale. Vous devrez également comprendre les ratios dette / revenu et ce qui se passe dans votre paiement hypothécaire au-delà de votre taux d’intérêt seul.
Qu’est-ce que le salaire brut par rapport au revenu disponible?
Si vous gagnez 100 000 $ par an, cela décompose à 8 333 $ par mois de revenu brut. Les prêteurs utiliseront votre revenu brut mensuel lors du calcul de la quantité de maison pour laquelle vous êtes admissible.
Ce chiffre ne reflète pas ce que vous ramenez réellement à la maison. Votre salaire net est plus proche de 6 561 $ par mois, en fonction de vos déductions et prestations fiscales spécifiques.
Lors de la budgétisation pour la propriété, consultez votre revenu disponible, c’est-à-dire le montant d’argent dont vous disposez pour les dépenses, l’épargne ou l’investissement après toutes les déductions et impôts obligatoires ont été soustraits.
Les prêteurs hypothécaires ne tiennent pas compte de ce que vous dépensez pour l’épicerie, la garde d’enfants ou le bail de votre voiture. Leurs mathématiques sont entièrement basées sur votre salaire brut, ce qui peut rendre votre budget plus fort qu’il ne le ressente réellement.
Quel type d’hypothèque a du sens, conventionnel ou FHA?
La plupart des acheteurs pour la première fois utilisent soit un prêt conventionnel, soit un prêt fédéral sur l’administration du logement. La bonne option dépend de votre pointage de crédit, de vos économies et de vos objectifs à long terme.
Les prêts conventionnels sont meilleurs si vous avez un bon crédit (généralement 680 ou plus) et que vous pouvez baisser au moins 5 à 20% d’avance vers le prix d’achat de la maison. Avec un acompte de 20%, vous sautez l’assurance hypothécaire et peut être admissible à un taux d’intérêt inférieur.
Les prêts FHA vous permettent de vous admettre une hypothèque et d’acheter une maison avec aussi peu que 3,5% et avec une cote de crédit jusqu’à 580. Ces prêts soutenus par le gouvernement ont souvent des taux d’intérêt moyen plus favorables que les prêts conventionnels, mais vous aurez plus de frais à payer. Les hypothèques FHA permettent des ratios de dette / revenu plus élevés, ce qui les rend plus flexibles si vous poussez votre budget. Le compromis avec un prêt FHA est bloqué avec des primes d’assurance hypothécaire à moins que vous ne refinancé plus tard.
Les deux types de prêts sont courants si vous commencez votre voyage à l’accession à la propriété. Cela dépend simplement de votre situation personnelle et de la quantité que vous pouvez vous permettre de manière réaliste de payer dans la dette hypothécaire mensuelle. Avec un acompte moindre, vous contracterez un prêt plus important avec plus de dettes pour rembourser à long terme.
Voulez-vous jouer en toute sécurité? Comprenez votre tolérance au risque
L’approche la plus sûre lors de l’achat d’une maison est d’emprunter moins que ce à quoi vous êtes admissible.
De nombreux agents immobiliers recommandent la règle 28/36, un objectif solide pour la stabilité financière à long terme. Cela signifie conserver vos coûts de logement dans les 28% de votre revenu brut et votre dette mensuelle totale inférieure à 36% de votre revenu brut.
Avec 8 333 $ par mois de revenu brut, cela limiterait votre paiement mensuel total à 2 333 $.
Les acheteurs plus prudents suivent souvent la règle recommandée par l’auteur de finances personnelles Dave Ramsey. Ramsey recommande de garder votre hypothèque à moins de 25% de votre salaire à emporter (pas votre revenu brut).
En regardant votre salaire net de 6 561 $ par mois, ce qui limiterait votre paiement mensuel total à 1 640 $ – un nombre difficile à frapper à moins que les taux hypothécaires ne soient bas, vous avez un acompte important ou que vous achetez sur un marché à faible coût.
Combien de paiement pouvez-vous effectuer?
Votre pourcentage d’acompte a un impact direct sur votre prêt, le paiement mensuel et si vous aurez besoin d’une assurance hypothécaire. Jetons un aperçu plus détaillé de ce que cela signifierait pour une maison de 400 000 $, ce qui est inférieur au prix de vente moyen des maisons aux États-Unis.
Acompte sur une maison de 400 000 $:
- Prêt FHA: 3,5% = 14 000 $
- Prêt conventionnel minimum: 5% = 20 000 $
- Conventionnel sans assurance hypothécaire: 20% = 80 000 $
Un acompte de 20% signifie des paiements mensuels inférieurs, pas d’assurance hypothécaire et moins de dette et d’intérêts payés au fil du temps. Il augmente également vos chances d’accepter votre offre sur un marché concurrentiel. Mais si mettre 20% à la baisse de vos économies, ce n’est pas non plus le meilleur mouvement. Vous avez toujours besoin de réserves pour les coûts de clôture, l’entretien et les urgences.
Qu’est-ce qui se passe dans un paiement hypothécaire mensuel?
Un paiement hypothécaire est plus que le prêt. Les prêteurs se réfèrent souvent à la PITTI, qui représente le capital, les intérêts, les taxes et l’assurance. De nombreuses maisons comprennent également des frais de HOA.
Voici ce qui constitue votre paiement mensuel complet:
☑️ Principal: Le montant que vous payez chaque mois pour votre solde de prêt hypothécaire.
☑️ Intérêt: le coût de l’emprunt, en fonction de votre taux d’intérêt hypothécaire. Les taux moyens sont actuellement entre 6,5% et 7% et ils devraient être là pendant un certain temps.
☑️ Taxes foncières: Selon votre emplacement, une bonne estimation se situe entre 1% et 1,5% de la valeur de votre maison par an, divisée en paiements mensuels.
☑️ Assurance des propriétaires: généralement de 100 $ à 150 $ par mois, bien que cela variera beaucoup selon la région.
☑️ Assurance hypothécaire: si vous baissez moins de 20%, cela peut s’ajouter à quelques centaines de dollars par mois en fonction de votre acompte, de votre pointage de crédit et du nombre d’emprunteurs sur le prêt.
☑️ Frais de HOA: commun dans les condos ou les communautés planifiées, allant de 100 $ à 500 $ ou plus.
Exemple réel: un calcul initial pour un paiement hypothécaire mensuel de 2 000 $ pourrait en fait être plus proche de 2 700 $ à 3 000 $ lorsque tout le reste est pris en compte. Exécutez toujours le nombre complet, pas seulement le paiement du prêt.
https://www.youtube.com/watch?v=t0y_1vtxbry
Qu’est-ce que le ratio dette / revenu?
Le rapport dette / revenu, ou DTI, est de savoir comment les prêteurs mesurent votre capacité à rembourser un prêt. Il s’agit d’une formule simple: les paiements de la dette mensuels divisés par revenu mensuel brut.
Deux chiffres comptent. Le ratio frontal est le pourcentage de vos revenus qui va uniquement aux frais de logement (paiement hypothécaire, taxes foncières, assurance, etc.). Le ratio back-end est le pourcentage qui comprend toutes les dettes mensuelles (du logement, des cartes de crédit, des prêts étudiants, des paiements de voitures, etc.).
La plupart des prêts conventionnels permettent jusqu’à 49,99% sur le rapport back-end, bien que de nombreux prêteurs visent plus bas. Les prêts FHA sont plus flexibles, les prêteurs accordant souvent des DTI au-dessus de 50% si votre crédit et votre revenu le soutiennent.
Gardez à l’esprit que ce sont maximum limites. Ce n’est pas parce que vous pouvez emprunter autant que vous devriez. Un DTI inférieur vous donne plus de respiration dans votre budget mensuel et peut rendre la vie beaucoup moins stressante après votre emménagement.
Puis-je me permettre une maison de 400 000 $ avec un salaire de 100 000 $?
Au fil des ans, en tant qu’agent immobilier, j’ai travaillé avec des acheteurs d’origine financière variables qui trouvent des moyens d’acheter une maison, même sur un marché inabordable.
Mon principal conseil est de me rappeler qu’aucun budget d’achat d’une maison n’est jamais le même. Chaque ménage a des besoins, des dépenses et un rembourrage financiers différents.
Regardez toujours la photo complète, y compris d’autres dépenses, avant de retirer une hypothèque. Si vous vous étirez avec un acompte faible ou si vous avez déjà une dette, considérez une maison moins chère ou un emplacement plus abordable.
Dans ces cas ci-dessous, vos frais de logement représenteront environ 40% ou 50% de votre salaire à emporter. Il peut sembler en sécurité sur le papier, mais dans la vraie vie, il vous reste peu de choses pour autre chose. Dans le même temps, cela pourrait être gérable pour certains acheteurs qui ont un minimum de dette, un deuxième flux de revenus ou des économies supplémentaires.
Élargir l’image
Élargir l’image
Est-il impossible d’acheter une maison avec un salaire de 65 000 $?
L’achat d’une maison avec un salaire inférieur est définitivement de plus en plus risqué pour la plupart des gens. Vos options seront limitées par la taille du prêt et les plafonds de dette mensuels. Dans la plupart des cas, vous aurez besoin d’un acompte important, d’un deuxième revenu ou d’un soutien familial pour le faire fonctionner.
Dans les régions plus abordables, vous pouvez toujours acheter des maisons ou des condos modestes avec l’aide de prêts FHA ou de programmes de subventions. Mais dans des endroits comme la Californie ou New York, les options de propriété seront très restreintes sans assistance.
https://www.youtube.com/watch?v=jpyxwupj54i
Les prix des maisons baisseront-ils de sitôt?
Bien que les prix des maisons puissent refroidir dans certaines régions, une baisse majeure est peu probable. Attendre un accident de prix pourrait signifier manquer la bonne maison.
L’inventaire du logement est toujours inférieur aux niveaux pré-pandemiques, les propriétaires actuels titulaires de leurs taux hypothécaires moins chers. La demande de maisons reste forte, le maintien du déséquilibre de l’offre / de la demande et la maintenance des prix.
Dois-je vraiment faire le calcul?
Oui, vous devriez toujours faire les calculs mais vous n’avez pas à le faire seul.
Avant de commencer les achats à domicile, parlez avec un conseiller en prêt hypothécaire. Ils vous aideront à comprendre exactement la quantité de maison que vous pouvez vous permettre en fonction de votre revenu, de votre crédit et de votre dette. Ils décomposeront également votre paiement complet afin qu’il n’y ait pas de surprise.
Tirer une hypothèque est l’un des plus grands engagements que vous prendrez. Obtenir les bons chiffres, en particulier dans un marché à prix élevé et une économie imprévisible, vous aide à vous préparer aux coûts de l’accession à la propriété et à éviter les regrets.
